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缺乏室外活动场地幼儿园无法开办,法院认定租赁双方各担责50%

发表时间:2017-8-4 18:14:57 来源:人民法院报

  摘要:因缺乏“室外活动场地”,不符合幼儿园办学条件,租赁合同被迫解除,责任究竟该由谁承担?近日,重庆市渝北区人民法院审结该起租赁合同纠纷案件,法院认为双方对合同的履行不能,均有过错,判定双方对此各自承担一半的责任。

  法院经庭审查明,2011年5月,原告重庆某投资实业有限公司(以下简称投资实业公司)与被告重庆某幼儿教育有限公司(以下简称幼儿教育公司)签订了一份《幼儿园场地租赁合同书》,约定原告将重庆市某小区内一配套物业出租给被告开办幼儿园,该物业建筑面积为571平方米,租赁期限为20年,即从2011年5月15日起至2031年5月14日止。

  根据规划证附图,小区规划有配套幼儿园,而紧挨幼儿园用房的后面则是一块“室外活动场地”。合同签订后,原告按约将物业交付给被告,交付时该“室外活动场地”已种上植被,为一块绿化地。

  被告接房后便对房屋进行了装修,并购买了办园所需设备,安装了视频监控及背景音乐广播系统,购置了空调、厨房设备、玩具、座椅等。

  根据1996年6月1日起施行的《中华人民共和国国家教育委员会令第25号》第三十一条规定:“幼儿园应有与其规模相适应的户外活动场地”,同时2011年9月22日试行的《重庆市民办幼儿园设置标准(试行)》渝教民办(2011)23号第八条规定:“室外活动场地面积人均不低于1.2平方米”。因开办幼儿园必须配备室外活动场地,否则无法取得办学许可,原告遂于2013年9、10月期间欲将幼儿园园舍前的绿化场地变更为幼儿园室外活动场地,但遭小区业主阻止。

  由于无法交付室外活动场地,被告幼儿教育公司自2013年12月3日之后便未再支付租金。

  2015年2月5日,幼儿教育公司曾向渝北法院起诉要求投资实业公司交付“室外活动场地”。但就在投资实业公司组织施工过程中,业主向园林局投诉,投资实业公司为此被罚款3万元。此案经过二审,法院最终认定目前并不具备室外活动场地的交付条件,合同目的已无法实现,遂驳回了幼儿教育公司的诉讼请求。

  另查明,原、被告均同意双方已于2016年7月11日解除了租赁合同。

  法院经审理认为,根据规划证附图可知,涉及幼儿园教学用地的规划是有相应的配套室外活动场地的,对此原告应清楚。另外,虽然租赁合同中没有关于交付室外活动场地的约定,但原告是知道幼儿教育公司租赁房屋用以开办幼儿园,其有义务保证所交付的租赁物符合开办条件,现原告无法提供室外活动场地,导致幼儿园无法开办,在法律上应视为未能提供符合约定用途的租赁物。另一方面,被告作为从事幼儿园的教育机构,知道开办幼儿园必须有相适应的户外场地,在签订合同时案涉场地已经成为绿化场地的情况下,其未尽到审慎义务,未审查原告是否具有该场地的所有权或者使用权,也未将场地租赁事宜写进合同中,对户外活动场地无法使用的结果也负有责任。

  综上,法院酌情认定双方应各自承担一半的责任。

  (楚  仑  王梦芹  彭洪亮)


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